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拍賣、招標(biāo)過程中承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)

來源:全球起重機械網(wǎng)??人氣:620
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  出租人通過一般的交易方式出售出租屋,承租人優(yōu)先購買權(quán)通常受到的保護(hù)是受告知并主張優(yōu)先購買,如果出租人未能告知,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這一點已經(jīng)沒有爭議。容易引發(fā)爭議的是在拍賣、招標(biāo)過程中,承租人優(yōu)先購買權(quán)如何保護(hù)?

    拍賣過程中承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)

    首先,拍賣不能違法拍賣法及其他法律的禁止性規(guī)定,否則,應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同無效之規(guī)定,確定通過拍賣形成的買賣合同無效。由此,法律關(guān)系已經(jīng)恢復(fù)到未拍賣之時,承租人優(yōu)先購買權(quán)與普通交易過程的保護(hù)并無二致。

    拍賣合法,承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。拍賣在實踐中存在司法拍賣和民事拍賣兩種情形,司法拍賣時,應(yīng)遵守《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十四條“人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式,通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場。優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng)通知未到場的,視為放棄優(yōu)先

    購買權(quán)。”

    民事拍賣時,應(yīng)當(dāng)通知承租人,及時參與競買,通知送達(dá),承租人參與競買,根據(jù)拍賣規(guī)則決定能否買得出租房屋;承租人不參與競買,視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。若未通知承租人,出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

    招標(biāo)過程中承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)

    根據(jù)招標(biāo)法的規(guī)定,招標(biāo)可以分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo),無論采用何種方式,在對待承租人優(yōu)先購買權(quán)方面必須一致,從現(xiàn)行法律規(guī)定來看,通知承租人是一項必須完成的前置義務(wù)。

    同樣,如果招標(biāo)本身違法,則,前述的交易契約無效。在招標(biāo)合法的前提下,如何保護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)?公開招標(biāo),在發(fā)布招標(biāo)公告是應(yīng)當(dāng)特別注意通知承租人,如果承租人參與投標(biāo),則依據(jù)招標(biāo)規(guī)則決定中標(biāo)人;若承租人不參與投標(biāo),則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。邀請招標(biāo)時,應(yīng)當(dāng)將承租人列為邀請對象,或者,至少應(yīng)當(dāng)通知承租人,否則,構(gòu)成對承租人權(quán)益的侵害。

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